マンション

宮城県で不動産の買取を専門に地元密着型で取引を行う福互についてリサーチ。不動産売却における強みや特徴、不動産売買事例、評判などについてまとめています。

宮城のマンション売買事例

相続したマンションの売却

親の所有マンションを相続し、賃貸か売却か決めかねていましたが、不動産業者の方から声をかけて頂いたことで売却に踏み切りました。部屋が南向きではない上に、２階で眺望が取れないなどの問題点はありましたが、さほど長く生活していない為に部屋が綺麗で、手すりなどがバリアフリー仕様という利点もあり売却に成功。その後はマンションの維持費がかからなくなり、身軽になりました。

戸建てへ住み替えるためのマンション売却

子どもがまだ小さく、住んでいた部屋よりも下の階を気にしていました。このままだと、子供の身に転倒・転落など大型物件故の危険が起こると考え、戸建てへ住み替えることを決断し、住居であったマンションを売却。おかげで、費用のかかる物件が手から離れ、戸建購入への住み替えへと繋げることが出来ました。

賃貸に出していたマンションを売却

賃貸にしていた所有マンションですが、空き家状態が続いたために売却することに。部屋の状態を綺麗に保っていたおかげか価格設定が丁度良く、固定資産税や管理費などの維持費を無駄に払い続ける必要がなくなり、老後の資金を確保できました。業者の対応も大変も親切で、スムーズに売却活動を進められました。

マンションの売買・査定の注意点

住み替えの場合はスケジュールに注意

住み替えの場合は、新居の購入・物件の売却のどちらを先行させるかで、スケジュールが大きく変わります。例えばマンションの売却を先行させる場合、早い段階から売却活動に専念できるものの、新居までの仮住まいが必要になります。その辺りは、状況を見ながら優先順位を付けましょう。

ローン残債がある場合はどうする？

所有マンションにローン残債がある場合でも、売却自体は可能です。その場合、新たに購入予定の物件価格に、不足分の上乗せ金額を借入額に加算する「買い替えローン」を組むことで対処できます。ただし、購入した物件価格に過去のローン残債が重なるので、負担が増えることを承知の上で売却しましょう。

共有名義の場合は必ず同意を得ること

共有名義のマンションを売却する場合、売買契約書に共有者全員の署名と実印が必要です。もし、共有者の中に遠方在住の方がいる場合は、委任状という形で同意を得ましょう。その際、委任する権限の範囲なども記載しておくと、後のトラブルが少なくなります。

マンションを売却するときにリフォームは必要なのか？

マンション売却をする際はリフォームをしなくて良い

中古物件の場合、似ている間取り同士なら見た目よりも築年数の方が重要となります。内装はリフォームでキレイになりますが、建物の骨組みである構造体はリフォームできないからです。そのため、築年数が新しい物件ほど長く安心して生活でき、価値も高くなります。売却前にリフォームを行っても、その費用に見合った売却額は期待できないでしょう。

また、購入者のほとんどは物件が中古であることを認識しており、内装の美しさや新しさにはほとんど期待していません。低コストを重視している人は内装が汚くても安い物件を探しますし、予算に余裕がある人はリフォームを前提に物件を検討するでしょう。よって、誰が購入するか分からない段階でリフォームを行っても、売却額が上がるとは限らないのです。逆にリフォームをしてしまうと、購入者に余計なお世話と思われる可能性もあります。

買い手が注目するポイント

中古マンションを購入する際、買い手が最初に行うのが内覧です。購入意欲を高めるためには、4つがポイントになります。

• キッチン・バスルームなど水回りの使用状況
• スムーズなドアの開閉ができるか
• 網戸に破れや汚れがないか
• 壁紙や床の汚れの度合い

設備面は購入後のリフォーム費用にも関係するため、マンション購入費と引き比べてチェックされるでしょう。しかし、リフォームを前提として中古マンションを購入したいという人が多い場合、ちょっとくらい汚れているからといってリフォームをする必要はありません。

簡易リフォームについて

売却前にリフォームする必要は無いですが、内覧者にアピールするためには清潔な状態にしておきたいところです。そのための具体的な方法には、クリーニングと簡易リフォームの2種類が存在します。

その中でもおすすめなのが簡易リフォーム。クリーニングと同様に比較的安価で利用可能です。作業内容主に以下のようなものが挙げられます

• 壁紙の張り替え
• 畳表の交換
• ハウスクリーニング
• フローリングの張り替え
• クッションフロアの張り替え

壁がボロボロだったり障子が破けていたりする場合、築年数に関係なくマイナスの印象を与えてしまいます。しかし、簡易的なリフォームをするだけで、マイナスのイメージを払拭することが可能です。不動産会社によっては売却前に簡易リフォームをおすすめしているので、相談してみるのも良いでしょう。

こまめな掃除も重要！

内覧時に好印象を与えるためには、日ごろから掃除や整理整頓をして清潔感を保つことがポイントです。特にトイレやキッチン、浴室といった水回りは垢やカビが目立ちやすく、そのままにしておくと汚い印象を与えてしまいます。こまめな掃除を心掛ければ頑固な汚れが付着することもなく簡単に汚れを落とすことが可能です。毎日の清掃は欠かさないようにしましょう。

賃貸マンションのリフォーム内容は？

売却前に本格的なリフォームを行う人もいます。具体的な内容は主に以下の通りです。

• クリーニング
• 畳の張り替え
• クロスの貼り替え

ほかにも設備や建具の交換などもありますが、築年数が相当古くない限りそこまでする必要はないでしょう。今回ご紹介したリフォーム内容は築15年以上のマンションで最低限行っておきたいもので、3つ全て行った場合の費用はマンション1室で50～60万円程度です。

また、ワンポイントリフォームを行う人も中にはいます。特にトイレは温水洗浄便座を交換しておくことで、好感度がグッと上がります。

リフォームはコストをかけすぎないよう注意

マンションを売却する前にリフォームを行う場合、「マンション価格＋リフォーム費用＝売却価格」という関係にならないことは十分理解しておかなければなりません。

つまり、リフォームにかけたコストが回収できる可能性は極めて低いということです。売却するのに費用を回収できないとなると、リフォームを行うなら、できる限りコストをかけないことが重要になります。そのため、購入のハードルとなる部分があれば、その部分だけリフォームを行う程度に留めておきましょう。