不動産売買にまつわる税金のあれこれ

譲渡所得税

不動産を売却した際、「譲渡所得税」という税金が課せられます。一般的に人が収益を得ると、「所得」として所得税の対象となり、それらは会社員が月々に支払われる給料にも当てはまります（給与所得）。不動産を売却した時は、それによって手に入れた売却益が、「譲渡所得」と見なされ課税されるのです。

ただし、譲渡所得の対象となる金額は「売却益＝売却金額」ではありません。譲渡所得はあくまで「利益」なので、その不動産を売買したときの費用は、売却金額から差し引く必要があります。その費用の中には、その不動産を購入した際の経費も含まれています。

相続した不動産の売却に関する税金

相続税の特例と税金控除の事例

相続した物件を売却する場合は、売却によって発生した譲渡所得に対し、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。ただし、特定の条件下に限り特例による控除が可能です。

例えば、取得した子がその物件を自宅（自身が保有する住居）として居住していた場合、その物件は「居住用財産」とみなされて特例対象となります。所得への課税は通常通りですが、条件によっては以下の特例・控除を受けることが可能になります。

• 10年超所有の場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例
• 3000万円の「特別控除」の特例
• マイホームの買換えの譲渡損失の「繰越控除」の特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の「繰越控除」の特例

一方で、子がその住宅を住居―自宅にしていなかった場合は特例の対象外となり、原則として譲渡所得への課税を控除することは出来ません。なお、親の自宅（空き家）を相続した場合は、一定の要件を満たすことで特例を受けられます（以下の項目を参照）

相続物件の売却タイミングは「3年まで」を目安に

相続物件の所有期間が一定を超えていると、売却時に譲渡所得税を納めなければなりません。ただし、決められた期間内に売却することで、特例控除を適用することが可能です。

まず、相続で所得した物件を「相続した時」から一定の期間内に売却した場合は、相続税額の一定額を譲渡所得の取得費に加算できるという「相続税の取得費加算の特例」を受けられます。この特例を利用できる売却期限は、3年10ヶ月までとなります。

相続した物件が親の住居である空き家だった場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の対象となり、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる「3,000万円の特別控除」が利用できます。この特例を利用する場合の売却期限は、相続した年から3年目の12月31日までとなります。ちなみに、2つの控除を同時に適用することは出来ません。

相続物件の売却は「専門家」の存在が有利

相続物件の税金に関する問題については、専門家のフォローを受けるた方が良いでしょう。相続物件の売却に関しては税理士や司法書士、不動産鑑定士などの相続に強い専門業者と提携している不動産会社であれば、非常に心強い味方となります。その場合は大手企業ではなく、地元の情報に詳しい「地域密着型」の不動産会社を選ぶとより確実です。